Capítulo 66 — CAR Rural: Como a Imobiliária Vira o Ponto de Entrada da Regularização Ambiental da Fazenda

Síntese. o Cadastro Ambiental Rural (CAR) é um registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais no Brasil, essencial para a regularização ambiental e acesso a benefícios. A imobiliária, ao orquestrar sua inscrição e gestão, pode se tornar o ponto de entrada para a regularização de passivos ambientais, gerando receita e agregando valor ao patrimônio do cliente.

O CAR Rural é a porta de entrada para a regularização ambiental e a imobiliária pode monetizar sua gestão e os serviços associados.

A questão ambiental é cada vez mais central no mercado imobiliário, e no rural, ela é ainda mais crítica. O Cadastro Ambiental Rural (CAR) é a ferramenta mais importante para a regularização ambiental de imóveis rurais, instituído pelo Código Florestal (Lei 12.651/2012). Embora seja obrigatório desde 2014, muitos proprietários ainda não o possuem ou o têm desatualizado, gerando um passivo ambiental que pode travar vendas, financiamentos e até mesmo a obtenção de licenças para atividades agrícolas. Para a imobiliária Hub, essa lacuna representa uma oportunidade de se posicionar como orquestradora da regularização ambiental, transformando uma burocracia em um serviço de alto valor agregado.

O que é o CAR e por que ele é indispensável para o imóvel rural?

O CAR é um registro eletrônico que reúne informações sobre a situação ambiental do imóvel rural, incluindo a localização de áreas de preservação permanente (APP), reserva legal (RL), remanescentes de vegetação nativa, áreas de uso consolidado e áreas de uso restrito. Sua principal finalidade é integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo uma base de dados para controle, monitoramento e planejamento ambiental e econômico.

Sem o CAR, o proprietário rural não consegue acessar linhas de crédito agrícola, obter autorizações para desmatamento ou supressão de vegetação, e pode ter dificuldades em vender ou transferir o imóvel. Além disso, a ausência ou irregularidade do CAR pode acarretar multas e sanções administrativas. Para a imobiliária, o CAR é um documento essencial na due diligence de fazenda, pois revela a situação ambiental do imóvel e eventuais passivos que precisam ser resolvidos.

Como a imobiliária orquestra a regularização ambiental e gera receita?

A imobiliária pode se tornar o ponto de entrada para a regularização ambiental, oferecendo os seguintes serviços:

• Inscrição e atualização do CAR: Gerenciando o processo de registro no sistema estadual (SICAR) ou federal, garantindo que todas as informações estejam corretas e atualizadas.
• Diagnóstico de passivo ambiental: Antes da captação do imóvel, a imobiliária pode realizar um diagnóstico preliminar de déficit de reserva legal ou APP degradada, identificando os problemas que precisam ser resolvidos.
• Agenciamento de PRA (Programa de Regularização Ambiental): Se houver passivo, a imobiliária pode agenciar profissionais (engenheiros agrônomos/florestais) para elaborar o PRA, que é o instrumento para regularizar o imóvel, seja por recomposição, regeneração ou compensação de reserva legal.
• Averbação/vinculação da reserva legal: Coordenar com o cartório de registro de imóveis a averbação da reserva legal na matrícula, garantindo sua publicidade e cumprimento.
• Compensação de reserva legal: Oferecer soluções vendáveis como a servidão ambiental ou a cota de reserva ambiental para proprietários que não conseguem regularizar a RL dentro de seus próprios limites.
• Checklist ambiental: Incluir um checklist ambiental como parte obrigatória da due diligence de fazenda, garantindo que todos os aspectos ambientais sejam verificados antes de qualquer proposta.
• Relatório de conformidade ambiental: Gerar um relatório detalhado da situação ambiental do imóvel, que pode ser anexado ao anúncio, valorizando a fazenda como “ambientalmente limpa” e segura para investimento.

A parceria com engenheiros florestais, agrônomos ou biólogos é crucial, pois são eles que assinam os laudos técnicos e os projetos de PRA. A imobiliária atua na coordenação e agenciamento desses especialistas, recebendo um fee de indicação.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é intermediar a venda de uma fazenda com o CAR não inscrito, com informações inconsistentes ou com um déficit de reserva legal não revelado ao comprador. O comprador, ao tentar acessar crédito rural ou realizar qualquer projeto na propriedade, descobrirá a irregularidade, o que pode levar ao desmoronamento do negócio, multas ambientais e um grave desgaste de imagem para a imobiliária. A falta de transparência sobre o passivo ambiental pode gerar processos judiciais e responsabilização por danos ambientais.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária coordena a inscrição e atualização do CAR, realiza o diagnóstico preliminar e gerencia os documentos. No entanto, a elaboração de laudos técnicos, projetos de PRA e a assinatura de responsabilidade técnica por recomposição ou compensação ambiental são atribuições de parceiros obrigatórios: engenheiros agrônomos, engenheiros florestais ou biólogos habilitados. A imobiliária não deve assinar nenhum documento técnico, apenas orquestrar e agenciar esses serviços especializados.