Capítulo 156 — Condomínio de Casas/Vilas: o Produto do Litoral e suas Particularidades de Gestão

Síntese. Condomínios horizontais de casas e vilas, predominantes no litoral catarinense, possuem particularidades de gestão distintas dos edifícios verticais, exigindo expertise em segurança perimetral, infraestrutura viária e sazonalidade, o que permite à imobiliária Zaluski oferecer um fee de administração diferenciado e mais rentável.

Condomínios de casas no litoral exigem gestão especializada em segurança, infra e sazonalidade, gerando fee diferenciado.

O litoral catarinense, território de atuação da Zaluski, é marcado pela proliferação de condomínios horizontais – sejam eles de casas, vilas ou lotes. Esses empreendimentos, embora regidos em grande parte pelo Código Civil (arts. 1.331-1.358) como condomínios edilícios, apresentam uma dinâmica de gestão muito diferente dos prédios verticais tradicionais. Ignorar essas particularidades e aplicar o mesmo modelo de administração de um edifício na cidade a um condomínio de casas na praia é um erro que compromete a qualidade do serviço e a rentabilidade da imobiliária.

A área externa é vasta, a segurança perimetral é uma preocupação constante, a infraestrutura viária interna é complexa, e a sazonalidade da temporada turística impõe desafios únicos de ocupação e manutenção. A imobiliária hub, ao dominar essas nuances, pode se posicionar como especialista, oferecendo um pacote de serviços customizado e um fee de administração que reflita a maior complexidade e o valor agregado da sua expertise.

Quais as principais particularidades na gestão de condomínios de casas no litoral?

A primeira grande diferença é a gestão de área verde e paisagismo em escala, que é muito maior e mais complexa do que em um prédio vertical. Isso envolve manutenção constante de jardins privativos e comuns, poda, irrigação, e controle de pragas, exigindo contratos robustos com fornecedores especializados. A segurança perimetral (portaria única, cercamento, CFTV de múltiplos pontos) é outro item orçamentário estrutural e de alta prioridade, dada a dispersão das unidades e a necessidade de controle de acesso rigoroso.

A gestão de infraestrutura viária interna do condomínio (ruas, iluminação, drenagem) é crucial, pois frequentemente essa infraestrutura não é municipalizada, recaindo sua manutenção e custos sobre o condomínio. A sazonalidade de temporada é um desafio único: picos de ocupação, uso intensivo de áreas comuns de lazer (piscinas, salões de festa, quadras), e a necessidade de rotinas de limpeza e manutenção reforçadas exigem um planejamento e uma flexibilidade operacional que condomínios verticais urbanos não demandam. Por fim, as regras específicas de locação por temporada dentro do condomínio, regulando o short-stay no regimento interno (ligação com o Eixo 11), são fundamentais para manter a ordem e a segurança.

Como a imobiliária pode monetizar a gestão especializada de condomínios horizontais?

A complexidade e as particularidades dos condomínios horizontais justificam um fee de administração diferenciado, tipicamente maior do que o de um condomínio vertical equivalente. A imobiliária pode justificar esse fee com a oferta de serviços especializados, como a gestão de contratos de segurança e paisagismo, a coordenação da manutenção da infraestrutura interna e o planejamento para a sazonalidade.

Além do fee básico, a imobiliária pode monetizar a gestão de animais domésticos e uso de área comum, um item recorrente de conflito que exige mediação e regras claras. A manutenção de equipamentos de lazer compartilhados (piscina, quadra, salão de festas, e até marina interna, quando houver) também pode gerar receita por meio de agenciamento de serviços especializados. A expertise em criar e fazer cumprir as regras de locação por temporada dentro do condomínio é outro diferencial, que protege os condôminos e garante a valorização do empreendimento. A Lei 13.465/2017, que trata do “condomínio de lotes”, também abre novas oportunidades de gestão para este formato, cada vez mais comum no litoral.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é aplicar ao condomínio horizontal o mesmo pacote de gestão pensado para prédio vertical, sem dimensionar corretamente a segurança perimetral, a manutenção de área externa e o impacto da sazonalidade. O subdimensionamento de equipes de segurança, de paisagismo e de limpeza, ou a falta de planejamento para os picos de temporada, gera reclamação em massa e insatisfação generalizada. Isso, invariavelmente, leva ao cancelamento do contrato de administração na primeira alta temporada, com danos reputacionais e financeiros significativos para a imobiliária.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária/administradora de condomínios é a responsável direta pela gestão de todas as particularidades do condomínio horizontal, desde o planejamento até a execução. No entanto, ela depende de fornecedores terceirizados especializados para serviços como segurança (empresas de segurança), paisagismo (jardineiros e paisagistas), e manutenção viária (empreiteiras). A expertise da imobiliária reside em contratar, fiscalizar e gerenciar esses fornecedores, garantindo a qualidade e a eficiência dos serviços.