Capítulo 167 — Multipropriedade e Timeshare: Administração

Síntese. A administração de empreendimentos em regime de multipropriedade e timeshare é um nicho técnico e de alto valor que a imobiliária Hub pode explorar, assumindo a gestão condominial e operacional. Isso envolve o rodízio de períodos, a intermediação de revenda de frações e a gestão de inadimplência, transformando um ativo complexo em receita recorrente.

Administrar multipropriedade e timeshare é um nicho técnico lucrativo, gerindo rodízio, revenda de frações e inadimplência para receita recorrente.

A multipropriedade e o timeshare representam um segmento crescente no mercado imobiliário, especialmente em destinos turísticos como o litoral catarinense. No entanto, sua complexidade jurídica e operacional afasta muitas imobiliárias tradicionais, criando uma oportunidade para a imobiliária Hub se posicionar como especialista. A Lei 13.777/2018 regulamentou a multipropriedade no Brasil, alterando o Código Civil e a Lei de Registros Públicos, conferindo segurança jurídica a esse modelo.

A administração de um empreendimento multiproprietário vai muito além da gestão de um condomínio tradicional. O principal desafio é a gestão do calendário de uso e rodízio de períodos entre cotistas/multiproprietários. Cada fração dá direito a um período específico de uso, e a coordenação para evitar conflitos de datas, especialmente em alta temporada, exige um sistema robusto e regras claras.

Como a imobiliária monetiza a administração de multipropriedade?

A principal fonte de receita é a taxa de administração condominial recorrente, cobrada de cada multiproprietário para cobrir os custos de manutenção, limpeza, segurança e gestão do empreendimento. Além disso, a imobiliária pode atuar na intermediação de revenda ou permuta de fração de multipropriedade entre cotistas, cobrando um fee ou comissão sobre essas transações. Muitos multiproprietários desejam vender ou trocar seus períodos, e a imobiliária pode agenciar essas operações.

A gestão de inadimplência de taxa condominial é crucial, e na multipropriedade, ela possui um rito específico que precisa ser dominado. A imobiliária também pode oferecer serviços de elaboração e atualização da convenção de multipropriedade e do regimento interno de uso, documentos que regem a vida condominial e a utilização das frações.

Outras oportunidades incluem a criação de uma central de reservas de período para cotistas, com política de troca (exchange) documentada, e a elaboração de um relatório anual de estado de conservação do imóvel entregue ao conjunto de cotistas. Para incorporadores, a imobiliária pode oferecer assessoria na instituição de nova multipropriedade, desde a estruturação jurídica até a operacionalização da gestão.

Quais os desafios da gestão de multipropriedade?

A complexidade reside na coexistência de múltiplos proprietários para um mesmo imóvel, com direitos de uso fracionados no tempo. Isso exige: * Comunicação constante: Manter todos os cotistas informados sobre regras, custos e calendário. * Resolução de conflitos: Mediando disputas sobre uso, manutenção ou despesas. * Manutenção preventiva: Garantir a conservação do imóvel para que todos os cotistas desfrutem da mesma qualidade. * Transparência financeira: Detalhar todas as receitas e despesas do condomínio.

A convenção de multipropriedade e o regimento interno são os instrumentos jurídicos que estabelecem as regras do jogo. Eles devem ser claros, completos e registrados para evitar litígios.

Onde se perde dinheiro?

O erro fatal na administração de multipropriedade é administrar o rodízio de uso sem uma convenção registrada e clara. Sem esse instrumento jurídico, a imobiliária não tem base legal para resolver conflitos recorrentes entre cotistas que desejam o mesmo período (especialmente na alta temporada). Isso leva a desgastes, insatisfação dos proprietários, perda de confiança na administração e, no limite, processos judiciais que poderiam ser evitados com regras bem definidas e aceitas por todos desde o início. A ausência de regras claras transforma a gestão em um campo minado de disputas.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária executa diretamente a gestão do calendário, a administração condominial, a intermediação de revenda de frações e a gestão de inadimplência. No entanto, a elaboração e o registro da convenção de multipropriedade, bem como a assessoria jurídica em conflitos complexos, exigem a atuação de um advogado parceiro especializado em direito imobiliário e condominial.