Capítulo 214 — Blockchain e tokenização imobiliária: o estágio real no Brasil

Síntese. A tokenização imobiliária no Brasil é uma fronteira em construção, não um produto pronto. Este capítulo desmistifica o hype, explicando o que ela realmente é, diferenciando-a de instrumentos consolidados e alertando o dono de imobiliária sobre a cautela necessária antes de oferecer soluções não reguladas a clientes.

Tokenização imobiliária no Brasil é fronteira em construção, não produto pronto; cautela é essencial para imobiliárias.

O termo “tokenização imobiliária” evoca a imagem de um futuro onde frações de imóveis são negociadas globalmente com liquidez e transparência sem precedentes. No entanto, entre o hype e a realidade regulatória brasileira, existe um abismo. Este capítulo tem como objetivo cortar o ruído, explicando ao dono de imobiliária o estágio real dessa tecnologia no Brasil, quais instrumentos já regulados cumprem funções parecidas e por que é fundamental tratar o tema com extrema cautela, posicionando a imobiliária como uma autoridade informada e não como um promotor de soluções imaturas.

A Zaluski Empreendimentos reconhece o potencial disruptivo da blockchain e da tokenização, mas prioriza a segurança jurídica e a proteção do cliente acima de qualquer promessa de “inovação a qualquer custo”. Isso significa que, antes de indicar qualquer solução de tokenização, a imobiliária deve ter clareza sobre o arcabouço regulatório, a natureza do ativo tokenizado e a proteção oferecida ao investidor, evitando expor seus clientes e sua própria reputação a riscos desnecessários.

O que é tokenização imobiliária e como ela se diferencia de instrumentos existentes?

A tokenização imobiliária é o processo de representar digitalmente (em um blockchain) um ativo imobiliário ou um direito sobre ele, dividindo-o em frações menores (tokens). A promessa é de maior liquidez, acessibilidade a pequenos investidores e transparência nas transações. No entanto, no Brasil, a ausência de uma lei específica que regule a “tokenização imobiliária” como categoria própria faz com que cada projeto precise se enquadrar em categorias jurídicas já existentes ou operar em ambientes regulatórios experimentais.

Isso significa que, muitas vezes, o que é vendido como “tokenização” pode ser, na prática, um instrumento financeiro já regulado (como um Fundo de Investimento Imobiliário - FII, ou um Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI, ambos regulados pela CVM) vestido com a roupagem da blockchain. Ou pode ser um instrumento de multipropriedade (Lei 13.777/2018) com registro em blockchain. A imobiliária precisa educar o investidor sobre essa diferença, mostrando que a tecnologia blockchain é uma ferramenta para registrar e transferir direitos, mas não necessariamente cria um novo regime jurídico para o imóvel ou para o investimento.

Qual o arcabouço regulatório atual e quais os riscos para a imobiliária?

Até a data desta obra, não existe uma lei específica brasileira regulando “tokenização imobiliária” como categoria própria. O que existe são regras gerais do regulador de mercado de capitais (CVM) sobre oferta de valores mobiliários e ambientes regulatórios experimentais (sandboxes). Se um “token imobiliário” for considerado um valor mobiliário, sua oferta e negociação estarão sujeitas às rigorosas regras da CVM, e a imobiliária que o promover sem a devida autorização pode incorrer em exercício irregular de atividade financeira ou oferta pública irregular de valores mobiliários, com multas e sanções severas.

Por isso, a due diligence reforçada de qualquer plataforma de tokenização antes de indicá-la a cliente é fundamental. A imobiliária deve checar se a plataforma opera sob autorização da CVM ou em ambiente experimental supervisionado. A recusa formal, como política interna, de agenciar produto de tokenização sem lastro jurídico claro sobre o imóvel e sem clareza regulatória da plataforma emissora é uma medida de proteção essencial. A imobiliária deve se posicionar como uma “autoridade cautelosa” no tema, monitorando as iniciativas de ambiente regulatório experimental (sandbox) da CVM como fonte de atualização, mas não como produto pronto para o mercado.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é apresentar a tokenização como “o futuro garantido” e captar cliente para plataforma sem lastro jurídico claro ou sem a devida regulamentação. Se o projeto de tokenização falhar, for enquadrado como oferta irregular de valor mobiliário ou o investidor perder seu capital, a imobiliária que indicou o produto pode ser responsabilizada solidariamente pela recomendação, enfrentando processos judiciais, multas e um dano reputacional irreparável. A promessa de altos retornos sem a devida segurança legal é um campo minado para a imobiliária que busca construir uma reputação de solidez e confiança.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária atua na educação do investidor e no monitoramento do cenário regulatório, posicionando-se como autoridade cautelosa. A due diligence de plataformas de tokenização, a análise da estrutura jurídica dos produtos e qualquer indicação a investidores deve ser feita em parceria com consultor de investimento especializado e/ou advogado de mercado de capitais, que são os profissionais habilitados para lidar com a complexidade regulatória. A imobiliária nunca deve estruturar, emitir ou distribuir tokens por conta própria, pois isso configuraria exercício ilegal de profissão regulada.