Capítulo 47 — Terrenos de Marinha e seus Acrescidos: o Comprador que não Sabe Onde Pisa

Síntese. Terreno de marinha é a faixa de 33 metros medida a partir da linha de preamar-médio de 1831, bem da União por força do art. 20, VII, da Constituição — e uma fatia relevante do litoral brasileiro, com destaque para trechos valorizados de Santa Catarina, está dentro dela sem que proprietário, corretor ou comprador saibam disso na hora do negócio.

Terreno de marinha é bem da União (CF, art. 20, VII); vender sem diagnosticar o regime expõe comprador e corretor a passivo.

Todo o Eixo 4 desta obra parte de uma premissa incômoda: uma parcela relevante do estoque imobiliário à beira-mar, à beira de rio navegável ou em ilha costeira brasileira não pertence, tecnicamente, a quem acredita ser dono. É terreno de marinha ou acrescido de marinha — bem da União, regido por um regime patrimonial próprio que remonta ao Império e que segue plenamente vigente. Ignorar essa camada é o erro mais caro e mais silencioso que uma imobiliária pode cometer na orla, porque ele não aparece na conversa de captação, não aparece na foto do anúncio e, na maioria das vezes, nem aparece na matrícula de forma explícita — só emerge quando o comprador já assinou e descobre que herdou foro, laudêmio e regras de transferência que ninguém mencionou.

O que caracteriza um terreno de marinha?

O Decreto-Lei 9.760/1946, que disciplina os bens imóveis da União, define terreno de marinha como a faixa de 33 metros de profundidade contados horizontalmente da linha do preamar-médio de 1831 — uma referência histórica de maré, não a linha da água de hoje, o que já é a primeira fonte de confusão para quem tenta “medir a olho”. Essa faixa incide sobre terrenos banhados pelo mar e por rios e lagoas sujeitos à influência das marés, o que no litoral catarinense inclui não só a orla oceânica como trechos de baías, enseadas e desembocaduras de rio muito além do que o senso comum classificaria como “beira-mar”. Os terrenos acrescidos de marinha são a faixa que se forma para além dessa linha original, por aterro natural ou artificial, e seguem o mesmo regime patrimonial do terreno original — ou seja, aterrar não cria propriedade plena automática, cria mais terreno da União. A Constituição de 1988, no art. 20, VII, consolidou esses terrenos como bens da União, e a Lei 9.636/1998 organizou a administração patrimonial e a regularização desses imóveis, criando os regimes de aforamento e ocupação que os capítulos seguintes deste eixo detalham.

Como saber se um imóvel está em área de marinha?

Na prática de captação, a resposta não vem de olhar o mar pela janela — vem de um processo documental. O primeiro sinal é a distância: qualquer imóvel a menos de algumas centenas de metros do mar, de rio navegável com influência de maré ou de lagoa costeira é candidato automático a checklist de marinha, independentemente do que a matrícula diga. O segundo passo é verificar se o imóvel já tem CAT (Certidão de Autorização de Transferência) e RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) emitidos pela SPU — a existência desses números já confirma que a União reconhece o imóvel como parte do seu patrimônio e que ele está sob aforamento ou ocupação regularizada. A ausência desses documentos não significa que o imóvel está fora do regime; significa, com frequência, que ninguém nunca regularizou a situação junto à SPU, o que é um problema maior, não menor. O terceiro passo é a consulta formal de demarcação junto à SPU, que informa se aquele trecho específico da orla já teve a linha de preamar demarcada oficialmente — processo que corre por trecho de orla, não por imóvel isolado, e cuja ausência de demarcação formal não isenta o imóvel do regime, apenas atrasa a certeza documental.

Distinguir marinha, acrescido e propriedade plena vizinha

Um erro recorrente de quem começa a atuar nesse nicho é tratar “perto do mar” como sinônimo de “terreno de marinha”. Na mesma quadra, é comum encontrar lotes de propriedade plena comum (fora da faixa de 33 metros ou de origem alodial anterior à demarcação), lotes aforados (domínio útil concedido pela União, com foro anual) e lotes já com domínio pleno adquirido por remição de foro (assunto do Capítulo 50). Cada um desses três regimes tem preço de mercado, custo de posse e regra de transferência diferentes — e a única forma responsável de diferenciá-los, lote a lote, é o diagnóstico documental, nunca a inferência visual. É por isso que o laudo de enquadramento patrimonial — um produto vendável por si só, independente de a imobiliária estar ou não intermediando a venda naquele momento — se torna a porta de entrada técnica de todo este eixo: ele responde, com base documental, em qual dos três regimes o imóvel está antes de qualquer proposta ser redigida.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal deste capítulo é intermediar a venda de um imóvel em terreno de marinha tratando-o como propriedade plena comum. O comprador paga o preço de uma propriedade sem restrições e recebe, na prática, um imóvel sujeito a foro anual, a laudêmio na próxima transferência onerosa e a regras específicas de transferência de titularidade junto à SPU — nenhuma dessas obrigações some com o tempo, e todas recaem sobre quem descobre por último. Quando essa descoberta acontece meses depois do fechamento, a responsabilidade reputacional e, em muitos casos, jurídica recai sobre quem vendeu a informação incompleta — não importa se a omissão foi por desconhecimento genuíno do corretor ou por conveniência comercial. Por isso o checklist “marinha” obrigatório em toda captação a menos de 500 metros do mar ou de rio navegável deixa de ser boa prática e vira exigência de compliance interno: mais barato rodar o checklist em toda captação da faixa costeira do que explicar, depois, por que ele não foi rodado numa única vez que importava.

Números de referência:

Quem executa

O levantamento documental básico — checagem de CAT, RIP e distância do imóvel em relação ao mar — pode ser feito diretamente pela imobiliária, como extensão natural da due diligence do Eixo 2. Já a consulta formal de demarcação junto à SPU e a interpretação de casos limítrofes exigem despachante especializado em patrimônio da União ou advogado, porque a leitura de processos de demarcação por trecho de orla envolve norma técnica e histórico administrativo que foge do escopo operacional do corretor.