Capítulo 58 — TAC Ambiental como Instrumento de Regularização

Síntese. o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) ambiental, fundamentado na Lei da Ação Civil Pública (Lei 7.347/1985), é um instrumento negociado — não uma punição — que permite regularizar uma irregularidade ambiental por meio de um plano de recuperação com prazo, e suas obrigações sucedem ao comprador do imóvel se ninguém informar sobre ele antes da venda.

O TAC ambiental é negociação, não punição, mas suas obrigações passam ao novo dono se a venda esconder que ele existe.

Quando uma irregularidade ambiental é identificada — supressão de vegetação sem autorização, intervenção em APP, construção de estrutura náutica sem licença — o caminho não é necessariamente o auto de infração seguido de embargo puro. O Termo de Ajustamento de Conduta, instrumento extrajudicial fundamentado na Lei da Ação Civil Pública (Lei 7.347/1985) e aplicável no âmbito da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6.938/1981), permite que o responsável negocie com o Ministério Público ou com o órgão ambiental licenciador um plano de recuperação ou compensação, cumprido dentro de um cronograma definido, em vez de simplesmente ser punido sem alternativa de correção. A Lei Complementar 140/2011 define qual esfera — municipal, estadual ou federal — tem competência para firmar o TAC em cada caso concreto.

Este capítulo fecha, de certa forma, o ciclo dos capítulos anteriores deste eixo: zoneamento da orla, APP, supressão de vegetação, CAR e Reserva Legal, outorga de água — cada um desses temas pode, quando ignorado ou tratado tarde demais, desembocar exatamente na situação que o TAC ambiental resolve. Entender o TAC não como um capítulo isolado de direito ambiental, mas como a porta de saída disponível quando qualquer uma das camadas anteriores já foi violada, é o que permite à imobiliária oferecer um caminho construtivo ao cliente em vez de simplesmente confirmar que “o problema é grave e não tem solução”.

O que é preciso negociar dentro de um TAC ambiental?

Um TAC não é assinado de improviso: ele nasce de um diagnóstico técnico da situação de irregularidade, seguido de uma negociação sobre o plano de recuperação ou compensação ambiental cabível para aquele caso específico — que pode incluir reflorestamento, recuperação de área degradada, ou outra medida compensatória definida junto ao técnico responsável e ao órgão ambiental. A articulação entre o cliente, o órgão ambiental ou Ministério Público e o profissional técnico responsável pelo plano é o núcleo do trabalho: um TAC mal negociado, com cronograma irrealista ou compensação desproporcional, gera novo descumprimento e agrava a situação original em vez de resolvê-la.

Quem herda as obrigações de um TAC quando o imóvel é vendido?

Esta é a pergunta mais importante do capítulo, e a resposta surpreende quem não trabalha com o tema: as obrigações do TAC ambiental, em regra, sucedem ao imóvel, não apenas à pessoa que o assinou — o que significa que um comprador que adquire propriedade com TAC em andamento herda o cronograma de cumprimento, mesmo sem ter sido o autor da irregularidade original. Por isso, a certidão de cumprimento de TAC — ou a confirmação de que não existe TAC em aberto vinculado ao imóvel — precisa ser item obrigatório de due diligence em qualquer propriedade com histórico ambiental duvidoso, no mesmo padrão de rigor aplicado à leitura de matrícula e certidões de ônus tratada em capítulo anterior desta obra.

Do ponto de vista comercial, existe aqui um produto de orquestração claro: mediação prévia com o órgão ambiental antes de uma irregularidade virar auto de infração formal costuma resultar em condições de regularização mais favoráveis do que negociar depois que o processo punitivo já está instaurado. A imobiliária que identifica cedo uma situação de irregularidade na carteira e conecta o cliente ao advogado ambiental e ao técnico responsável antes da fiscalização agir por conta própria entrega valor real — e não apenas assessoria reativa depois do problema já ter escalado.

Esse posicionamento preventivo também muda a relação de confiança com o cliente de longo prazo: um proprietário que descobre, por conta própria, uma irregularidade antiga em seu imóvel e é orientado pela imobiliária a regularizar voluntariamente — em vez de simplesmente esperar para ver se alguém percebe — tende a enxergar isso como cuidado genuíno com seu patrimônio, não como alarmismo. Esse tipo de relacionamento é o que sustenta indicação recorrente numa praça pequena como a do litoral catarinense, onde a reputação de cada imobiliária circula rápido entre proprietários que se conhecem.

Um cuidado adicional, muitas vezes negligenciado mesmo por quem já sabe que o TAC existe: o cronograma de cumprimento não é estático. Prazos de plantio compensatório, etapas de recuperação de área ou relatórios técnicos periódicos exigidos pelo órgão ambiental precisam de acompanhamento contínuo até o encerramento formal do termo — um TAC “esquecido” pela metade do cumprimento é, para efeitos práticos, quase tão problemático quanto nunca tê-lo assinado, porque o descumprimento silencioso de uma etapa intermediária pode reabrir a exposição que o próprio instrumento deveria ter encerrado.

Onde se perde dinheiro: vender com TAC em aberto e não contar

O erro fatal deste capítulo é uma variação direta do erro fatal do capítulo sobre herança com imóvel irregular: intermediar a venda de um imóvel com TAC ambiental em andamento sem informar o comprador sobre sua existência e seu cronograma de cumprimento. Como as obrigações sucedem ao novo titular, o comprador se vê, depois de fechar negócio, com um passivo ambiental que nunca negociou conscientemente — recuperação de área, compensação, prazos a cumprir sob risco de nova sanção — e a imobiliária que omitiu essa informação, por desconhecimento ou por pressa em fechar a venda, responde pela falta de diligência. A certidão de cumprimento de TAC, ou a confirmação formal de sua inexistência, é o documento que evita esse cenário: barato de obter, caro de ignorar.

Números de referência:

Quem executa: a negociação é do advogado ambiental, a orquestração da carteira é da imobiliária

A negociação formal do TAC junto ao Ministério Público ou ao órgão ambiental licenciador, e a elaboração técnica do plano de recuperação, exigem advogado ambiental e engenheiro ou biólogo habilitado, conforme o caso. A imobiliária não negocia diretamente o instrumento: seu papel é identificar cedo situações de risco na carteira, orquestrar a conexão entre cliente e os parceiros técnico-jurídicos corretos, e manter o due diligence ambiental atualizado sobre qualquer imóvel sob sua gestão.