Capítulo 55 — Supressão de Vegetação e Autorizações Estaduais (IMA/SC e Congêneres)

Síntese. suprimir vegetação nativa num terreno litorâneo sem Autorização de Supressão de Vegetação (ASV) do órgão ambiental estadual competente é infração ambiental sujeita a multa e embargo, e "só limpar o terreno antes da obra" é a frase que mais leva clientes a esse problema no litoral catarinense.

Suprimir vegetação sem autorização estadual é infração ambiental com multa e embargo — "limpar o terreno" nunca é um ato neutro no litoral.

Um lote litorâneo com cobertura vegetal — mesmo vegetação em estágio inicial de regeneração, não necessariamente mata fechada — não pode ser desmatado por conta própria antes da obra. A supressão de vegetação nativa depende de Autorização de Supressão de Vegetação (ASV), concedida pelo órgão ambiental estadual competente, que em Santa Catarina é o IMA (Instituto do Meio Ambiente), com processos análogos nos demais estados da federação. Esse licenciamento se soma, não substitui, o licenciamento municipal da obra — são duas esferas de competência distintas, disciplinadas pela Lei Complementar 140/2011, que costumam confundir quem está acostumado apenas com o trâmite de aprovação de projeto na prefeitura.

Essa distinção de competências é, na prática, o ponto onde mais projetos de obra litorânea perdem tempo: o arquiteto aprova o projeto na prefeitura, o cliente entende que “está tudo certo” e só descobre a exigência da ASV quando a máquina já está a caminho do terreno para o início da terraplenagem. Como os dois processos correm em órgãos diferentes, com prazos e exigências próprias, tratar o licenciamento ambiental estadual como etapa paralela — e não subsequente — ao licenciamento municipal é o que evita esse gargalo previsível no cronograma da obra.

O que muda entre vegetação em estágio inicial e vegetação em estágio avançado?

O grau de restrição da ASV varia diretamente com o estágio sucessional da vegetação presente no terreno: vegetação em estágio inicial de regeneração costuma ter processo de autorização mais simples e ágil, enquanto vegetação em estágio médio ou avançado — mais próxima de mata madura — enfrenta exigências muito mais restritivas, incluindo, com frequência, obrigação de compensação ambiental proporcional à área suprimida, seja por plantio compensatório, seja por reposição florestal em outra área. Um diagnóstico de cobertura vegetal, feito antes da compra e não depois, é o que permite orçar corretamente esse custo de compensação como parte da viabilidade real do projeto — não como surpresa de meio de obra.

Quanto custa suprimir vegetação legalmente antes de construir?

O custo não é só a taxa do processo de ASV junto ao órgão estadual — é, sobretudo, o custo do plantio compensatório ou da reposição florestal exigida, que varia conforme o estágio da vegetação suprimida e a área envolvida, e precisa entrar na planilha de viabilidade do empreendimento desde o início, não depois de a obra já estar em andamento. Esse custo, somado ao prazo do processo de autorização — que pode levar meses, dependendo da complexidade e da fila do órgão estadual — é exatamente o tipo de informação que separa um “laudo de viabilidade ambiental” sério de uma promessa comercial otimista feita para fechar a venda mais rápido.

A imobiliária que estrutura esse serviço como produto — diagnóstico prévio de cobertura vegetal antes da compra, seguido de agenciamento do processo de ASV quando o cliente decide avançar — captura fee em duas etapas distintas do funil, sem nunca assinar tecnicamente o requerimento, que é ato privativo do profissional habilitado com ART ou RRT.

Essa lógica de duas etapas também organiza a expectativa do cliente desde o início: o diagnóstico prévio responde “esse terreno é viável de desmatar dentro do prazo e do orçamento que você tem em mente?”, enquanto o agenciamento do processo de ASV é o serviço contratado depois que a resposta for positiva e o cliente decidir seguir com a compra e a obra. Separar essas duas cobranças evita o problema comum de embutir um custo de processo incerto dentro de uma comissão de venda fechada — o que, na prática, faz a imobiliária absorver silenciosamente um risco que deveria estar precificado à parte.

Onde se perde dinheiro: “é só uma limpeza de terreno”

O erro fatal deste capítulo tem uma frase típica, quase sempre dita de boa-fé por quem desconhece a exigência legal: “vamos só limpar o terreno antes de começar a obra”. Supressão de vegetação nativa sem ASV prévia é infração ambiental, sujeita a auto de infração, multa e embargo da obra — independentemente de a intenção ter sido apenas organizar o canteiro. Quando isso acontece com orientação, ainda que informal, de um corretor ou da própria imobiliária, a responsabilidade não fica restrita ao proprietário que executou a supressão: quem orientou a ação divide a exposição, tanto reputacional quanto potencialmente jurídica. O protocolo correto — diagnóstico de cobertura vegetal antes de qualquer intervenção, requerimento de ASV quando aplicável, execução apenas após a autorização emitida — parece burocracia adicional até o primeiro embargo evitado pagar, sozinho, o custo de todo o processo formal.

Vale registrar também o cenário inverso, cada vez mais comum na carteira de imóveis mais antigos: clientes que suprimiram vegetação no passado, sem autorização, e hoje precisam de assessoria de regularização. Esse passivo raramente aparece espontaneamente numa conversa de venda — só emerge quando alguém pergunta diretamente, o que reforça por que o diagnóstico de cobertura vegetal deveria ser rotina de captação, não exceção.

Números de referência:

Quem executa: o requerimento é do engenheiro florestal ou biólogo, a captação e a orquestração são da imobiliária

O diagnóstico técnico de cobertura vegetal e o requerimento formal de ASV, com ART ou RRT, são atos privativos de engenheiro florestal, biólogo ou engenheiro ambiental habilitado — a imobiliária não assina nem protocola esse processo. O papel do hub é identificar cedo, na captação, quando um imóvel tem vegetação relevante, orientar o cliente sobre a necessidade da autorização antes de qualquer intervenção, e orquestrar comercialmente o parceiro técnico responsável pelo processo junto ao órgão estadual.