Capítulo 135 — Seguro Incêndio Obrigatório da Locação: a Receita Esquecida na Carteira

Síntese. O seguro contra incêndio é uma exigência legal para qualquer contrato de locação, mas sua corretagem é frequentemente negligenciada pela imobiliária. Ao internalizar ou profissionalizar a gestão e intermediação desse seguro, a imobiliária pode transformar uma obrigação legal em uma fonte de receita recorrente e previsível, além de mitigar riscos para locadores e locatários.

Transforme o seguro incêndio obrigatório da locação em receita recorrente, cobrando comissão sobre cada apólice.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 22, inciso VII) é clara: o locador é obrigado a contratar seguro contra incêndio para o imóvel locado, salvo expressa disposição contratual em contrário. No entanto, muitas imobiliárias, mesmo as que administram grandes carteiras, tratam essa obrigatoriedade como uma mera formalidade, deixando a contratação a cargo do proprietário ou do inquilino, sem capturar a receita de corretagem que ela gera. Este é um dos vazamentos de receita mais comuns e fáceis de fechar no negócio imobiliário.

A imobiliária que atua de forma estratégica deve realizar uma auditoria da carteira administrada para identificar todos os contratos sem apólice vigente ou cuja renovação está próxima. Em seguida, deve implementar a contratação/renovação automática do seguro incêndio como uma cláusula obrigatória do contrato de locação, simplificando o processo para todas as partes. A principal monetização aqui é a comissão de corretagem sobre o prêmio, que é cobrada em toda apólice da carteira e se renova anualmente, garantindo uma receita recorrente e previsível.

Por que a gestão ativa do seguro incêndio é um diferencial?

Além da receita direta, a gestão ativa do seguro incêndio fortalece o relacionamento com o cliente e protege a imobiliária de responsabilidades. A oferta de ampliação da cobertura básica para incluir danos elétricos, vendaval e responsabilidade civil de terceiros, por exemplo, pode ser um upsell valioso. Essas coberturas adicionais oferecem maior tranquilidade ao proprietário e ao inquilino, que muitas vezes desconhecem a limitação da apólice básica.

Em caso de sinistro, a imobiliária pode gerenciar o processo, auxiliando na documentação, perícia e indenização, transformando um momento de crise em uma oportunidade de demonstrar valor. O vínculo do prêmio ao boleto de aluguel é uma prática eficiente para reduzir a inadimplência da apólice, garantindo que o seguro esteja sempre ativo. A manutenção de um relatório de vigência de apólices como item de auditoria periódica da carteira é crucial para evitar que seguros expirem sem renovação.

Como garantir a conformidade e a receita recorrente?

Assim como no seguro-fiança (Capítulo 134), a intermediação do seguro incêndio exige que a imobiliária ou um de seus colaboradores seja um corretor de seguros habilitado na SUSEP. A conformidade com as normas da SUSEP é fundamental para a legalidade da comissão e para evitar problemas regulatórios. Uma vez estabelecida a conformidade, a renovação anual automatizada das apólices se torna uma fonte de receita passiva e previsível.

Muitas vezes, o seguro incêndio é visto como um custo adicional pelo inquilino ou proprietário. No entanto, ao explicar a obrigatoriedade legal e os benefícios de proteção que ele oferece, a imobiliária pode posicionar o serviço como um item essencial da locação, e não como uma despesa opcional. A transparência sobre a comissão e os benefícios da cobertura agrega valor à intermediação.

Onde se perde dinheiro?

O erro fatal é deixar apólices vencerem sem renovação automática. Em caso de sinistro (incêndio, por exemplo) sem cobertura, a responsabilidade recai sobre quem deveria ter contratado ou renovado o seguro, podendo gerar processos judiciais e danos financeiros significativos à imobiliária ou ao locador. A receita de corretagem é perdida, e o risco de um evento catastrófico aumenta exponencialmente, com o impacto na reputação sendo imensurável.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária é responsável pela gestão da carteira de locação e pela identificação da necessidade do seguro. A corretagem de seguros (cotação, contratação, renovação e gestão de sinistros) deve ser realizada por um corretor de seguros habilitado na SUSEP, que pode ser um profissional da própria imobiliária (com registro próprio) ou um parceiro externo. A imobiliária atua na orquestração e no relacionamento com o cliente.