Capítulo 136 — DFI e MIP no Financiamento: Seguros Obrigatórios do Contrato Habitacional

Síntese. Todo financiamento habitacional, seja pelo SFH ou SFI, exige a contratação de dois seguros obrigatórios: Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e Morte e Invalidez Permanente (MIP). A imobiliária, ao atuar como correspondente bancário ou parceira de corretores de seguros, pode intermediar esses seguros, gerando receita de corretagem e oferecendo uma consultoria valiosa ao comprador, que muitas vezes paga mais caro pelo desconhecimento.

Intermedie os seguros DFI e MIP obrigatórios do financiamento habitacional, gerando receita e consultoria ao comprador.

A compra de um imóvel financiado é um processo complexo, e muitos compradores se sentem perdidos diante da quantidade de documentos e custos. Entre eles, dois seguros são mandatórios: o DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que protege o bem de eventos como incêndio, explosão, alagamento, desmoronamento, entre outros; e o MIP (Morte e Invalidez Permanente), que quita o saldo devedor do financiamento em caso de falecimento ou invalidez do mutuário. Ambos são exigidos pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regulados pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pelo Banco Central (BACEN), e suas regras são detalhadas pela SUSEP.

A maioria dos compradores simplesmente aceita o seguro oferecido pelo banco financiador, sem saber que têm o direito de contratar uma seguradora de sua livre escolha, desde que as coberturas sejam equivalentes. É aqui que a imobiliária, com sua expertise e rede de parceiros, pode atuar como consultora. Ao explicar ao comprador que DFI e MIP são obrigatórios e compõem a prestação, mas que ele pode cotar seguradora alternativa à padrão do banco, a imobiliária agrega valor e gera uma nova linha de receita: a comissão de corretagem sobre o prêmio de DFI/MIP.

Como a imobiliária agrega valor e monetiza os seguros obrigatórios?

A imobiliária, ao atuar como correspondente bancário imobiliário (Capítulo 127) ou em parceria com corretores de seguros, pode oferecer a cotação de seguradoras alternativas àquelas vinculadas ao banco. Essa simples ação pode gerar uma economia significativa para o comprador, pois o seguro padrão do banco nem sempre é o mais competitivo. A imobiliária recebe uma comissão de corretagem sobre o prêmio, que é embutido na prestação do financiamento.

Além da corretagem, a imobiliária pode oferecer serviços de consultoria, como a revisão do capital segurado do MIP em casos de coobrigação ou múltiplos mutuários, garantindo que a cobertura seja adequada para todos. Em situações de sinistro (invalidez, morte, dano físico ao imóvel), a imobiliária pode auxiliar no acompanhamento junto à seguradora, facilitando o processo para o cliente. A recotação na portabilidade de crédito (Capítulo 129) é outra oportunidade para renegociar o prêmio e gerar nova comissão. Ainda, pode-se realizar um upsell de seguro residencial complementar (roubo, conteúdo) na mesma esteira de contratação, aumentando a proteção do cliente e a receita da imobiliária.

Por que auditar prêmios antigos é uma oportunidade?

Muitos financiamentos antigos podem ter prêmios de DFI/MIP cobrados a maior, seja por reajustes inadequados ou por falta de revisão. A imobiliária pode oferecer um serviço de auditoria de prêmios cobrados a maior em carteiras antigas, posicionando-se como uma “revisão de seguro habitacional”. Esse serviço, cobrado por um fee ou success fee, pode identificar valores a serem restituídos aos mutuários, gerando uma nova fonte de receita e fortalecendo a relação de confiança.

A Lei 4.380/1964, que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários, e as normas da SUSEP, são o arcabouço para a atuação neste segmento. O domínio dessas regras permite à imobiliária oferecer um serviço de alta especialização, protegendo o cliente e garantindo a conformidade da operação.

Onde se perde dinheiro?

O erro fatal é deixar o cliente pagar o seguro padrão do banco (geralmente mais caro) por desconhecimento do direito de portabilidade do seguro. Isso não apenas faz o cliente pagar mais do que deveria, mas também significa que a imobiliária perde a receita de corretagem que poderia ter capturado. A falta de consultoria sobre essa opção gera insatisfação do cliente no longo prazo, que se sente lesado ao descobrir que poderia ter economizado.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária, como correspondente bancário ou parceira de corretora de seguros, pode realizar a consultoria, cotação e intermediação dos seguros. A corretagem de seguros em si deve ser exercida por um profissional habilitado na SUSEP, seja um funcionário da imobiliária com registro próprio ou um parceiro externo. A imobiliária orquestra o processo e garante que o cliente tenha acesso às melhores condições.