Capítulo 94 — A imobiliária pode agenciar uma construção sem virar construtora?

Síntese. A imobiliária pode atuar como hub, agenciando a conexão entre o cliente e os profissionais e empresas de construção, como arquitetos, engenheiros e empreiteiros. Esse modelo permite monetizar o serviço de curadoria e gestão comercial da obra, sem que a imobiliária assuma a responsabilidade técnica da construção.

Agenciar construção conecta cliente a profissionais, monetizando curadoria e gestão comercial sem assumir responsabilidade técnica.

O mercado de construção e reforma é vasto e complexo, repleto de desafios para o cliente final, que muitas vezes não tem o conhecimento técnico nem o tempo para gerenciar um projeto do início ao fim. É nesse cenário que a imobiliária, já um ponto de confiança para o proprietário, pode se posicionar como um “hub orquestrador”, agenciando a construção ou reforma sem jamais se tornar construtora. Trata-se de um serviço de curadoria e gestão comercial, onde a imobiliária conecta o cliente aos melhores profissionais e empreiteiros, formaliza as etapas e monitora o andamento, mas a responsabilidade técnica e a execução da obra permanecem com os parceiros especializados.

A tese central é clara: a imobiliária não constrói, não projeta e não fiscaliza tecnicamente. Ela agência, organiza, documenta e acompanha comercialmente. Essa distinção é crucial para proteger a empresa de responsabilidades que não lhe competem, ao mesmo tempo em que abre uma nova e lucrativa linha de receita. O cliente busca a imobiliária pela confiança e pela capacidade de simplificar processos complexos; oferecer a orquestração de uma obra é uma extensão natural desse relacionamento.

Como funciona o agenciamento de construção?

O primeiro passo é formalizar o relacionamento através de um contrato de agenciamento de construção entre a imobiliária e o cliente. Este contrato deve ser explícito quanto ao escopo do serviço da imobiliária (agenciamento, curadoria, acompanhamento comercial) e, fundamentalmente, quanto aos limites de sua responsabilidade, deixando claro que a execução e a responsabilidade técnica são dos profissionais e empresas contratados.

A imobiliária atua então na curadoria e apresentação de um shortlist de arquitetos, engenheiros e empreiteiros credenciados. Esses parceiros são selecionados com base em critérios de qualidade, histórico de projetos e alinhamento com os valores da imobiliária. Antes de qualquer adiantamento ou início de obra, a imobiliária deve exigir o Termo de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT) do profissional, garantindo que a obra será conduzida por um habilitado.

Durante o processo, a imobiliária organiza reuniões de briefing tripartite (cliente, projetista, executor), documentando tudo em atas assinadas. Ela também garante um checklist de documentação mínima da obra, incluindo projeto aprovado, alvará de construção, ART/RRT e memorial descritivo. O acompanhamento da imobiliária se dá através de um relatório mensal de acompanhamento comercial da obra para o cliente, focando no cronograma e orçamento, sem adentrar em aspectos técnicos.

Para se resguardar, é essencial que o contrato de agenciamento contenha uma cláusula de isenção de responsabilidade técnica da imobiliária. Além disso, manter um cadastro do prestador credenciado com histórico de obras anteriores executadas via a imobiliária serve como controle de qualidade e referência para novos projetos.

Qual o limite legal de atuação da imobiliária?

A Lei 5.194/66 e a Lei 6.496/77 regulamentam o exercício da engenharia, exigindo a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para serviços técnicos. A Lei 12.378/2010 faz o mesmo para a arquitetura, exigindo a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Essas leis são claras: apenas profissionais habilitados (engenheiros e arquitetos) podem assinar projetos, laudos e fiscalizações técnicas. A imobiliária, por sua natureza, não possui essa habilitação.

Portanto, a imobiliária não pode sob nenhuma hipótese: * Elaborar ou assinar projetos arquitetônicos ou de engenharia. * Emitir laudos técnicos sobre a qualidade da obra ou materiais. * Fiscalizar a execução da obra do ponto de vista técnico (ex: verificar prumo, nível, qualidade da ferragem). * Assumir a responsabilidade pela segurança da obra ou de seus trabalhadores.

Sua função é de agenciamento e gestão comercial. Ela facilita a contratação, monitora o cumprimento de prazos e orçamentos (com base em informações fornecidas pelos técnicos), e gerencia a comunicação entre as partes. O Código Civil, em seus artigos 610 a 626, trata do contrato de empreitada, que será o documento base entre o cliente e o empreiteiro, e a imobiliária pode auxiliar na sua formalização, mas não é parte executora.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é assinar qualquer documento técnico da obra (projeto, laudo, cronograma físico-financeiro com responsabilidade técnica). Isso configura exercício ilegal de profissão regulamentada, expondo a imobiliária a processos judiciais, multas e perda de licença de operação. Além disso, ao assumir responsabilidades técnicas sem a devida habilitação, a imobiliária se torna diretamente responsável por eventuais vícios construtivos, atrasos ou problemas de segurança, o que pode levar a prejuízos financeiros incalculáveis e danos irreparáveis à sua reputação.

Números de referência:

Quem executa

O agenciamento, a curadoria de prestadores, a gestão dos contratos de agenciamento e o acompanhamento comercial da obra são realizados diretamente pela imobiliária. Já o projeto, a execução da obra, a responsabilidade técnica (ART/RRT) e a fiscalização técnica são sempre de responsabilidade de parceiro obrigatório (arquiteto, engenheiro ou empreiteiro registrado). A revisão jurídica dos contratos de empreitada deve ser feita por advogado parceiro.