Capítulo 100 — Seguro de obra e responsabilidade civil: a proteção que falta em quase todo agenciamento

Síntese. Ao agenciar obras e reformas, a imobiliária deve exigir e verificar a contratação de seguros de obra e responsabilidade civil por parte do empreiteiro. Essa prática protege o cliente contra acidentes e danos a terceiros, e resguarda a própria imobiliária de ser arrastada para litígios por omissão, transformando a orientação sobre seguros em um diferencial de segurança e uma nova linha de receita por indicação.

Exigir e verificar seguro de obra e RC em agenciamentos protege clientes e imobiliária, virando um serviço monetizável.

A gestão de obras e reformas, mesmo quando a imobiliária atua apenas como agenciadora, carrega riscos inerentes. Acidentes no canteiro, danos a imóveis vizinhos, lesões a transeuntes ou até mesmo problemas estruturais que se manifestam durante a execução são cenários que, se não estiverem cobertos por um seguro adequado, podem resultar em prejuízos financeiros vultosos e litígios prolongados. A maioria dos clientes, e até mesmo muitos empreiteiros, negligencia a importância de uma apólice de seguro robusta, seja por desconhecimento ou por tentar reduzir custos.

A imobiliária, como hub de serviços, tem a oportunidade de preencher essa lacuna, incorporando a orientação e a exigência de seguros como parte padrão do seu processo de agenciamento. Isso não só eleva o nível de profissionalismo e segurança dos projetos que orquestra, mas também a protege de acionamentos indevidos. Ao garantir que o empreiteiro esteja devidamente segurado, a imobiliária direciona a responsabilidade para a seguradora em caso de sinistro, evitando que o cliente (e, por extensão, a própria imobiliária) tenha que arcar com os custos ou entrar em disputas diretas.

Por que o seguro de obra e responsabilidade civil são indispensáveis?

O seguro de responsabilidade civil (RC) é fundamental para cobrir danos materiais ou corporais causados a terceiros durante a execução da obra. Isso inclui desde um vizinho que tem seu muro danificado por um desabamento acidental até um transeunte que se machuca com material caindo do canteiro. O Código Civil, em seus arts. 927 e 942, estabelece a responsabilidade civil por dano e a solidariedade entre causadores, o que significa que, em caso de acidente, diversas partes podem ser acionadas. Ter uma apólice de RC garante que a indenização será paga pela seguradora, e não pelo empreiteiro (que pode não ter recursos) ou pelo proprietário.

Além do RC, o seguro de obra, que pode incluir cobertura para incêndio, roubo, danos materiais ao próprio canteiro e até mesmo “all risks” (todos os riscos), protege o investimento do proprietário. Uma obra pode ser paralisada por eventos imprevistos, e o seguro minimiza os prejuízos financeiros. A imobiliária deve criar um checklist de exigência de apólice de responsabilidade civil do empreiteiro antes do início da obra e incluir uma cláusula contratual obrigando o executor a manter seguro vigente durante todo o período de execução. Para obras de longa duração, uma verificação periódica de vigência da apólice é crucial.

Como monetizar a orientação sobre seguros?

A imobiliária pode estabelecer parcerias estratégicas com corretoras de seguros especializadas em riscos de engenharia. A intermediação com corretora de seguros parceira para cotação de seguro de obra e RC pode ser oferecida como um serviço agregado ao agenciamento. Essa parceria pode gerar um fee de indicação formalizado para a imobiliária, pago pela corretora sobre as apólices contratadas pelos clientes. É fundamental que esse fee esteja previsto em um contrato de credenciamento entre a imobiliária e a corretora, garantindo transparência e conformidade.

Outro ponto é a orientação ao cliente sobre seguro residencial/patrimonial atualizado após uma reforma estrutural relevante. Muitas apólices residenciais não cobrem danos decorrentes de obras, ou podem ter sua cobertura invalidada se não forem informadas as alterações. A imobiliária, ao alertar o proprietário sobre essa necessidade, não só presta um serviço de consultoria valioso, mas também gera uma nova oportunidade de indicação para a corretora parceira. Em caso de sinistro, a imobiliária pode auxiliar na documentação, produzindo um relatório de sinistro que detalha a cronologia e o acionamento da seguradora responsável, embora a gestão do sinistro em si seja da corretora e da seguradora. Manter um dossiê de apólices vigentes por obra em andamento permite que a imobiliária tenha controle e possa auditar a qualquer momento.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é liberar o início da obra sem confirmar a apólice de seguro vigente do empreiteiro. Isso expõe o cliente a um sinistro sem cobertura, que pode resultar em prejuízos incalculáveis. Por proximidade com o processo e por ter sido quem indicou o profissional, a imobiliária pode ser acionada judicialmente por omissão, mesmo que a responsabilidade primária seja do empreiteiro. Os custos de defesa, o tempo de gestão e o dano à reputação podem superar em muito qualquer economia que se tentou fazer ao pular a etapa de verificação do seguro. A falta de um fee de indicação formalizado também significa perder uma linha de receita passiva que poderia ser gerada com um serviço de valor agregado.

Números de referência:

Quem executa

A exigência contratual, a verificação de vigência das apólices e a orientação aos clientes são responsabilidades diretas da imobiliária. A cotação, emissão e gestão de sinistros são sempre de responsabilidade de uma corretora de seguros habilitada e da seguradora, que são as entidades legalmente capacitadas para operar seguros. A imobiliária atua como um facilitador e fiscalizador, não como operadora de seguros.