Capítulo 118 — Loteamento aberto, fechado ou de acesso controlado: modelando o produto do litoral catarinense

Síntese. A escolha do modelo de loteamento — aberto, fechado ou de acesso controlado — é uma decisão estratégica que impacta diretamente o perfil do comprador e o ticket de venda. A imobiliária assessora o loteador nessa modelagem, focando nas particularidades do veraneio litorâneo, e captura a comercialização exclusiva dos lotes.

A imobiliária modela loteamentos abertos, fechados ou de acesso controlado para o litoral, capturando a comercialização exclusiva.

O desenvolvimento de loteamentos é uma das bases da incorporação imobiliária e um motor de crescimento para o setor, especialmente em regiões de forte apelo turístico como o litoral catarinense. A Lei nº 6.766/1979, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano, estabelece as diretrizes gerais, mas a escolha entre um loteamento aberto, fechado ou de acesso controlado é uma decisão estratégica que a imobiliária Hub ajuda a moldar. Essa escolha não é apenas técnica ou jurídica; ela é profundamente comercial, definindo o público-alvo, o posicionamento de mercado e, em última instância, o valor percebido dos lotes.

A imobiliária atua como consultora estratégica, iniciando com um estudo comparativo dos diferentes modelos de loteamento e seus impactos no ticket de venda. No litoral catarinense, por exemplo, a demanda por segurança e privacidade em áreas de veraneio pode favorecer modelos mais restritivos, como os loteamentos fechados ou de acesso controlado, que oferecem infraestrutura e serviços diferenciados. A assessoria de posicionamento comercial do loteamento, alinhada ao perfil de comprador e à sazonalidade do veraneio, é crucial para maximizar o potencial de vendas.

Qual modelo de loteamento é o mais adequado para o litoral catarinense?

Não existe uma resposta única, mas a imobiliária Hub ajuda o loteador a encontrar o modelo ideal. Loteamentos abertos são mais tradicionais, com ruas de domínio público e sem controle de acesso. Loteamentos fechados, por outro lado, têm vias e áreas comuns de propriedade privada dos condôminos, com controle de acesso rigoroso e, geralmente, uma infraestrutura de lazer mais completa. O loteamento de acesso controlado, previsto na Lei nº 13.465/2017 (que alterou a Lei nº 6.766/1979), é um híbrido: as vias continuam sendo públicas, mas o acesso é restrito aos moradores e visitantes mediante portaria e controle.

No contexto litorâneo, a segurança e a oferta de lazer são frequentemente prioridades para compradores de segunda residência ou investidores. Assim, os modelos fechados e de acesso controlado tendem a ter um ticket de venda mais elevado, devido à percepção de maior valor e exclusividade. A imobiliária constrói um dossiê de exigências urbanísticas e ambientais para orientar o urbanista/engenheiro responsável pelo projeto, garantindo que o modelo escolhido seja viável e legalmente sustentável.

Como a imobiliária monetiza a modelagem e comercialização de loteamentos?

A principal forma de monetização é a comissão percentual sobre o VGV (Valor Geral de Vendas) de lançamento, capturando a comercialização exclusiva dos lotes. A imobiliária estrutura toda a estratégia de vendas, incluindo a tabela de preços, as condições de pagamento e o cronograma de lançamento, garantindo que o produto chegue ao mercado de forma otimizada.

Adicionalmente, a imobiliária pode cobrar um fee de assessoria de estruturação comercial pela consultoria na escolha do modelo e no posicionamento de mercado. Essa remuneração cobre o estudo comparativo e a expertise em adequar o produto às demandas do litoral. A gestão do estande de vendas e a preparação do material comercial (planta de implantação, memorial descritivo simplificado) são serviços que a imobiliária oferece, garantindo uma apresentação profissional e alinhada com a estratégia.

A imobiliária também intermedia a criação de associações de moradores ou entidades gestoras da área comum em loteamentos fechados, garantindo a organização pós-venda. O acompanhamento do cronograma de entrega de infraestrutura, vinculado ao registro do loteamento, é vital para a segurança do comprador e para a reputação da imobiliária. Por fim, a assessoria de revenda de lotes de segunda mão dentro do mesmo empreendimento gera uma comissão recorrente, estendendo a parceria com o loteador e os proprietários.

Onde se perde dinheiro

Vender lote antes do registro do loteamento no cartório é o erro fatal. A Lei nº 6.766/1979 é explícita: é proibido vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. A nulidade da venda é imediata e a responsabilização solidária recai sobre todos os envolvidos na intermediação, incluindo a imobiliária. Isso pode gerar multas pesadas, processos criminais e um dano irreparável à reputação. A pressa em comercializar antes da conformidade legal é um risco que nenhuma imobiliária Hub deve correr.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária comercializa e assessora a modelagem comercial do loteamento, incluindo o estudo de mercado e a estruturação das vendas. O projeto técnico e a aprovação legal junto aos órgãos públicos (prefeitura, órgãos ambientais) são de responsabilidade de um parceiro obrigatório (urbanista/engenheiro). A imobiliária atua na interface, garantindo que as diretrizes comerciais sejam incorporadas ao projeto técnico.