Capítulo 119 — Condomínio de lotes: o produto de maior ticket do litoral e como capturar a comissão certa

Síntese. O condomínio de lotes, consolidado pela Lei nº 13.465/2017, é um produto de alto valor no litoral catarinense, combinando a privacidade de um condomínio com a autonomia de um loteamento. A imobiliária se especializa na orquestração de sua estruturação jurídica e na captura da comercialização exclusiva, garantindo a comissão certa.

Condomínio de lotes é um produto de alto ticket no litoral; a imobiliária orquestra sua estruturação e comercialização exclusiva.

A Lei nº 13.465/2017 trouxe uma importante inovação ao cenário imobiliário brasileiro ao consolidar legalmente o condomínio de lotes. Este modelo, que já existia na prática, mas carecia de regulamentação clara, combina o melhor dos dois mundos: a autonomia da propriedade de um lote com a segurança, infraestrutura e gestão de áreas comuns de um condomínio. No litoral catarinense, onde a demanda por imóveis de alto padrão e com serviços diferenciados é crescente, o condomínio de lotes se tornou um dos produtos de maior ticket e mais procurados, representando uma oportunidade de ouro para a imobiliária Hub.

A especialização da imobiliária começa com um diagnóstico de viabilidade detalhado, comparando as vantagens de um condomínio de lotes em relação a um loteamento comum para o terreno do cliente. Essa análise considera fatores como o perfil do público-alvo, o custo da infraestrutura e o potencial de valorização. Uma vez definida a melhor opção, a imobiliária assessora a elaboração da convenção de condomínio de lotes, trabalhando em conjunto com um advogado especializado para garantir que o documento reflita as particularidades desse regime.

Qual o diferencial do condomínio de lotes no mercado litorâneo?

O condomínio de lotes oferece um conjunto de benefícios que o tornam altamente atrativo para o mercado de alto padrão do litoral. A segurança, a exclusividade e a infraestrutura de lazer (áreas comuns, portaria, paisagismo) são argumentos de venda poderosos. Diferente do loteamento tradicional, onde o comprador adquire apenas o lote e é responsável pela sua segurança e manutenção individual, no condomínio de lotes ele compra o lote e uma fração ideal das áreas comuns, usufruindo de uma gestão profissional e de serviços que agregam valor.

A imobiliária Hub atua na modelagem da taxa condominial e do fundo de obras para a infraestrutura comum, garantindo que o empreendimento seja financeiramente sustentável e atraente. Ela também intermedia a relação entre o incorporador/loteador e a empresa de administração da área comum, assegurando que o padrão de serviços seja mantido. A imobiliária elabora um dossiê técnico-comercial comparando o condomínio de lotes e o loteamento aberto, fornecendo ao investidor todas as informações necessárias para uma tomada de decisão informada.

Como a imobiliária monetiza a especialização em condomínios de lotes?

A monetização principal advém da comissão percentual sobre o VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento. A imobiliária busca a comercialização exclusiva, com um contrato de corretagem vinculado ao loteador por todo o período de vendas, garantindo um fluxo contínuo de receita. A estruturação comercial diferenciada, que explora os argumentos de segurança e exclusividade, é um dos pilares para alcançar um ticket de venda mais elevado.

Além da comissão de venda, a imobiliária pode cobrar um fee de estruturação comercial pela consultoria na modelagem do produto, que inclui a análise de viabilidade e a assessoria na elaboração da convenção. Outra fonte de receita é o honorário recorrente de gestão de revenda e locação de lotes ou construções dentro do condomínio. Uma vez que o condomínio esteja consolidado, a imobiliária se torna o canal preferencial para proprietários que desejam vender ou alugar suas unidades, criando um ciclo virtuoso de negócios.

Onde se perde dinheiro

Confundir as regras de condomínio de lotes com as de loteamento comum na elaboração da convenção é o erro fatal. Embora a Lei nº 13.465/2017 tenha subsidiariamente a Lei nº 6.766/1979, o condomínio de lotes possui características jurídicas e operacionais distintas que devem ser rigorosamente observadas. Uma convenção mal redigida, que não contemple as especificidades do regime condominial, gera insegurança jurídica, dificulta a obtenção de financiamento pelos compradores e pode levar a litígios que comprometem a viabilidade do empreendimento e a reputação da imobiliária.

Números de referência:

Quem executa

A imobiliária comercializa e assessora a modelagem comercial do condomínio de lotes, identificando a viabilidade e estruturando a estratégia de vendas. A elaboração da convenção e a assessoria jurídica para o registro exigem um parceiro obrigatório (advogado) especializado em direito imobiliário e condominial. A imobiliária também pode intermediar a contratação de uma empresa de administração da área comum.