Capítulo 124 — Multipropriedade: fracionando a comissão e multiplicando a receita no imóvel de temporada

Síntese. A multipropriedade é um regime jurídico que permite fracionar a propriedade de um imóvel de temporada, criando múltiplas cotas vendáveis. A imobiliária pode monetizar a assessoria na estruturação e a comercialização dessas frações, multiplicando a receita em um mercado de alto potencial.

Multipropriedade fraciona imóveis de temporada; imobiliária monetiza estruturação e venda de cotas, multiplicando a comissão.

O litoral catarinense, com sua vocação turística e mercado de imóveis de temporada aquecido, apresenta um terreno fértil para a multipropriedade. Este regime jurídico, regulamentado pela Lei 13.777/2018, permite que um mesmo imóvel seja compartilhado por múltiplos proprietários, cada um com direito a utilizá-lo por um período específico do ano. Para a imobiliária, a multipropriedade não é apenas uma modalidade de venda, mas um produto de desenvolvimento completo, capaz de gerar múltiplas comissões sobre um único ativo e abrir novas frentes de serviço.

A chave está em posicionar a imobiliária como especialista na estruturação e comercialização dessas frações, tanto para incorporadores que desejam converter empreendimentos existentes quanto para proprietários individuais de imóveis de alto padrão que buscam otimizar o uso e a rentabilidade de seus bens de temporada.

O que é multipropriedade e como a Lei 13.777/2018 a regulamenta?

A multipropriedade, também conhecida como time-sharing ou propriedade compartilhada, é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de usar e gozar, com exclusividade, da totalidade do imóvel, em períodos alternados. A Lei 13.777/2018 trouxe segurança jurídica a essa modalidade, definindo claramente os direitos e deveres dos multiproprietários, a forma de constituição do condomínio multiproprietário e a administração do imóvel.

Para a imobiliária, o primeiro passo é o diagnóstico de viabilidade de conversão de empreendimento de temporada para o regime de multipropriedade. Isso envolve analisar a localização, o tipo de imóvel, a demanda de mercado e o perfil do proprietário ou incorporador. Em seguida, a imobiliária pode agenciar a assessoria na elaboração da convenção de multipropriedade e do regimento de uso compartilhado com um parceiro obrigatório (advogado) especializado. Estes documentos são cruciais para a segurança jurídica e a harmonia entre os multiproprietários.

Como a imobiliária monetiza a venda de frações e a gestão pós-venda?

A estruturação da tabela de frações (semanas ou períodos) e a precificação de cada cota fracionária são serviços de consultoria de alto valor. Em vez de vender um imóvel por um valor X, a imobiliária pode criar 52 frações (uma para cada semana do ano) e vender cada uma por um valor Y, onde a soma de Y*52 supera o valor X do imóvel inteiro. A comercialização das frações é feita com contrato de exclusividade e gera comissão por fração vendida, não por imóvel inteiro, multiplicando a receita.

A imobiliária também pode desenvolver o dossiê de calendário de uso e sistema de reserva/rodízio, entregando ao comprador de fração um guia claro de como e quando ele poderá utilizar o imóvel. A intermediação de empresa de administração e manutenção do imóvel em regime de multipropriedade é outro serviço monetizável, gerando um fee de agenciamento.

No pós-lançamento, o programa de revenda de frações no mercado secundário se torna uma receita recorrente. A imobiliária, que já detém o conhecimento do produto e a carteira de clientes, é a mais indicada para intermediar essas transações. Além disso, a criação de material comercial específico para o público-alvo (investidor de temporada, uso familiar recorrente no litoral) é um diferencial que a imobiliária pode oferecer.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é comercializar frações sem a convenção de multipropriedade devidamente registrada. Sem este documento legal, que define os direitos e deveres de cada multiproprietário e as regras de uso do imóvel, o comprador não tem segurança jurídica sobre seu período de uso. Isso pode gerar disputas entre cotistas, litígios e, em última instância, a desvalorização do empreendimento e a perda de credibilidade da imobiliária que intermediou a venda sem a devida formalização legal.

Números de referência:

Quem executa

O parceiro obrigatório (advogado) é essencial para a elaboração da convenção de multipropriedade, do regimento de uso e para o registro das frações, garantindo a segurança jurídica do produto. A imobiliária estrutura comercialmente o produto (tabela de frações, precificação), comercializa as frações, desenvolve o material de marketing e gerencia o pós-venda (calendário de uso, intermediação da administração e revenda no mercado secundário).